Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung zur Sanierung
Der Austausch einer zentralen Heizungsanlage ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum und braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform genügt dafür in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wer die Kosten trägt, hängt davon ab, mit welcher Mehrheit beschlossen wurde. Die folgenden Angaben sind allgemeine Verfahrenshinweise und ersetzen keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls und der Teilungserklärung.
Welche Mehrheit die Sanierung braucht
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, zu denen der Heizungstausch und energetische Maßnahmen wie Dämmung oder Fenstertausch zählen, können mit einfacher Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Enthaltungen und abwesende Eigentümer zählen dabei nicht mit. Die Grenze liegt dort, wo die Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen würde, was bei üblichen energetischen Sanierungen in der Praxis selten erreicht wird.
Wer die Kosten trägt
Bei der Kostenverteilung unterscheidet das Gesetz nach der Höhe der Mehrheit. Wird die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren Miteigentumsanteilen. Kommt diese qualifizierte Mehrheit nicht zustande, sondern nur die einfache, tragen grundsätzlich nur die Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben, ebenfalls nach Miteigentumsanteilen. Für eine Heizungssanierung, die das ganze Haus versorgt, ist die breite Mehrheit deshalb nicht nur eine Frage der Zustimmung, sondern auch der gerechten Lastenverteilung.
Was in die Einladung und den Beschluss gehört
Der Tagesordnungspunkt muss präzise und nachvollziehbar formuliert sein: welche Maßnahme durchgeführt wird, welche Kosten erwartet werden und welcher Betrag umgelegt oder als Sonderumlage erhoben wird. Ein unbestimmter Beschluss ist angreifbar. Sinnvoll ist, im selben Zuge die antragstellende Person zu bevollmächtigen, damit der Förderantrag ohne weitere Versammlung gestellt werden kann. Wer den Antrag in der WEG stellt, klärt die Seite WEG und Heizungsförderung.
Die Reihenfolge mit der Förderung abstimmen
Hier liegt die eigentliche Schwierigkeit in der Gemeinschaft. Der Beschluss muss vor der Auftragsvergabe liegen, und der Förderantrag muss vor dem Auftrag gestellt werden. Zugleich braucht der Antrag eine Bestätigung zum Antrag von einem gelisteten Experten. Wer nur einmal im Jahr tagt, muss diese Kette früh planen, sonst zwingt die Terminlage entweder zum Verzicht auf die Förderung oder zu einer außerordentlichen Versammlung. Die Grundregel steht auf der Seite Antrag vor Auftrag.
- 1. Bestätigung zum Antrag durch gelisteten Expertenvor Antrag
- 2. Beschluss der Versammlung und Vollmachtvor Auftrag
- 3. Förderantrag über die bevollmächtigte Personvor Auftrag
- 4. Auftrag mit aufschiebender Bedingung, dann Umsetzungnach Zusage
Die Grundförderung von 30 Prozent kommt der Gemeinschaft insgesamt zugute und wird nach dem Verteilungsschlüssel umgelegt. Eine erste Orientierung zum erreichbaren Betrag gibt der Förderrechner.
Was dabei häufig schiefgeht
Der häufigste Fehler ist, den Auftrag nach dem Beschluss, aber vor dem Förderantrag zu vergeben, womit die Förderung verloren ist. Der zweite ist ein zu unbestimmter Beschluss ohne klare Kostenangabe, der angefochten werden kann. Der dritte ist, die Kostenverteilung nicht mitzudenken: Ohne die qualifizierte Mehrheit tragen unter Umständen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten. Diese Punkte gehören vor die Versammlung geklärt, nicht danach.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht der Heizungstausch in der WEG?
Muss der Beschluss vor dem Förderantrag liegen?
Weitere Themen zum Segment stehen in der Cluster-Übersicht Mehrfamilienhaus und WEG.
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